Immobilier : lorsque l’usufruitier édifie une construction défectueuse sur le terrain du nu-propriétaire

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Monsieur C fait construire une piscine sur un terrain dont il détient l'usufruit, la nue-propriété appartenant à une SCI. Mais l'ouvrage se révèle défectueux.

Les faits

Monsieur C fait construire une piscine sur un terrain dont il détient l'usufruit, la nue-propriété appartenant à une SCI (société civile immobilière). Après réception des travaux, se plaignant de désordres, la SCI assigne les constructeurs et leurs assureurs en indemnisation. Monsieur C intervient volontairement à l'instance.

Toutefois, la Cour d'appel déclare irrecevable l'action de la SCI. En effet, elle considère que la construction porte sur un bâtiment indépendant, et non sur une extension du bâtiment dont la SCI est propriétaire. Par ailleurs, la SCI, nue-propriétaire du terrain sur lequel a été édifié l'ouvrage, n'en a pas encore recouvré la pleine propriété et n'a pas, elle-même, directement contracté avec les entreprises qui l'avaient réalisé. La Cour d'appel en conclut que la SCI n'a pas la qualité de maître de l'ouvrage et que par conséquent, elle ne peut agir en garantie décennale.

Considérant que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous et que le nu-propriétaire dispose de la qualité de maître de l'ouvrage, quand bien même ce serait l'usufruitier qui aurait ordonné la construction dudit ouvrage, la SCI se pourvoit en cassation.

La réponse de la Cour de cassation

En vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Toutefois, le droit d'accession du nu-propriétaire du terrain sur lequel l'usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l'absence de convention réglant le sort de cette construction, par l'article 555 du même code et n'opère, ainsi, qu'à la fin de l'usufruit.

La Cour d'appel a constaté que monsieur C avait commandé et payé les travaux de construction de la piscine couverte et que cet ouvrage constituait une construction nouvelle pour laquelle il n'y avait pas de convention réglant le sort de la construction. Elle en a déduit que la SCI n'en était pas devenue propriétaire, l'usufruit de Monsieur C n'ayant pas pris fin.

La SCI n'étant pas propriétaire de l'ouvrage affecté des désordres, la Cour de cassation a considéré que c'est à bon droit que la Cour d'appel a retenu que cette société ne pouvait exercer l'action en garantie décennale.

Par ces motifs, la Cour de cassation rejette la demande de la SCI.

Source : Cour de cassation - Pourvoi n° 22-10.487 - Troisième chambre civile - 13 avril 2023